IRS e mais-valias na venda de imóvel: o que muda com a nova regra de 2026

A venda de um imóvel em 2025 continua, em princípio, sujeita às regras fiscais aplicáveis nesse ano. A novidade introduzida em 2026 cria uma via de exclusão de tributação para certos reinvestimentos em imóveis destinados a arrendamento habitacional, mas a sua aplicação depende da data do facto tributário e do cumprimento de condições muito específicas. Para empresas, investidores e particulares com património imobiliário, a questão central é perceber se a nova norma pode ser usada para uma mais-valia gerada em 2025 — e, com a informação disponível, a resposta é não.

Enquadramento fiscal das mais-valias imobiliárias

Em IRS, as mais-valias imobiliárias surgem quando há alienação onerosa de direitos reais sobre imóveis, como a venda da propriedade. O ganho tributável resulta, de forma simplificada, da diferença entre o valor de realização e o valor de aquisição, ajustado por coeficientes e acrescido de certos encargos e despesas aceites pela lei.

Na prática, o apuramento da mais-valia considera:

• o valor de aquisição;
• o valor de realização;
• o coeficiente de desvalorização da moeda, quando aplicável;
• encargos com valorização do imóvel;
• despesas necessárias e efetivamente suportadas com aquisição e alienação.

A fonte recorda ainda que, quando o imóvel não é habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do agregado familiar, não se aplica a exclusão de tributação prevista para esse caso específico.

IRS e mais-valias na venda de imóvel: quando há exclusão de tributação

A exclusão de tributação das mais-valias em IRS existe, em termos gerais, para situações de habitação própria e permanente, desde que sejam cumpridos os requisitos legais de reinvestimento previstos no Código do IRS.

No caso analisado pela OCC, o imóvel vendido em 2025 não era habitação própria e permanente. Por isso, não se verificava a exclusão de tributação com base nesse regime.

A fonte também esclarece um ponto importante: o valor de aquisição e o valor de realização não dependem apenas do preço declarado no contrato. Em certas situações, prevalecem os valores relevantes para IMT e IMI, conforme as regras legais aplicáveis. Além disso, só são aceites despesas e encargos devidamente comprovados por documentação fiscal adequada, com ligação inequívoca ao imóvel.

A nova regra de 2026 pode aplicar-se a uma venda de 2025?

Com a informação disponível, não. O texto refere expressamente que a nova norma “aplica-se aos factos tributários que ocorram a partir de 1 de janeiro de 2026”.

Isto significa que uma mais-valia gerada por uma venda ocorrida em 2025 não beneficia, em princípio, da alteração introduzida em 2026. A questão temporal é decisiva em fiscalidade: a lei nova só produz efeitos para os factos tributários abrangidos pela sua vigência, salvo disposição em contrário — e, neste caso, a fonte indica precisamente a data de início de aplicação.

A nova redação do artigo 10.º do CIRS passa a prever uma exclusão de tributação para ganhos provenientes da transmissão de imóveis destinados a habitação, desde que o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo, seja reinvestido na aquisição de outros imóveis em território nacional destinados ao arrendamento para habitação, com renda dentro dos limites legais definidos no diploma referido.

O que exige o novo regime para arrendamento habitacional

A norma de 2026 não elimina automaticamente a tributação. Ela cria uma exclusão condicionada, com vários requisitos cumulativos. Entre os principais, destacam-se:

• o reinvestimento do valor de realização, depois de deduzida a amortização de eventual empréstimo;
• a aquisição de imóveis em território nacional;
• a afetação desses imóveis a arrendamento para habitação;
• o cumprimento dos limites máximos de renda definidos no diploma;
• a manifestação da intenção de reinvestir na declaração de rendimentos do ano da alienação;
• o cumprimento de prazos para celebração do contrato e manutenção do arrendamento.

A fonte também indica que o benefício pode cair se o imóvel reinvestido não for arrendado nos prazos exigidos, se a renda ultrapassar os limites legais, ou se o imóvel for alienado dentro de cinco anos, entre outras situações.

O que muda na prática

• Uma venda de imóvel em 2025 não fica, com base na informação disponível, abrangida pela nova exclusão de tributação de 2026.
• A nova regra não é automática: exige reinvestimento e cumprimento de várias condições cumulativas.
• O regime aplica-se a imóveis destinados a arrendamento habitacional, não a qualquer compra de casa.
• O valor a reinvestir considera a amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel vendido.
• As despesas só contam se estiverem documentalmente comprovadas e ligadas ao imóvel.
• Se o imóvel vendido não era habitação própria e permanente, não se aplica o regime clássico de exclusão por reinvestimento dessa natureza.

Próximos passos

• Confirmar a data exata da alienação e a natureza fiscal do imóvel vendido.
• Rever se o imóvel era, ou não, habitação própria e permanente.
• Reunir toda a documentação de aquisição, venda, obras e encargos.
• Validar o cálculo da mais-valia com base nas regras aplicáveis ao ano da venda.
• Se a intenção for investir em arrendamento, verificar se a operação ocorre já sob o regime aplicável a partir de 1 de janeiro de 2026.
• Obter apoio técnico antes de tomar decisões de reinvestimento ou financiamento.

Conclusão

A alteração introduzida em 2026 abre uma nova possibilidade de exclusão de tributação em IRS para certos imóveis destinados a arrendamento habitacional. No entanto, com a informação disponível, essa solução não se aplica a uma mais-valia gerada por uma venda realizada em 2025. Em fiscalidade, o momento do facto tributário e o cumprimento rigoroso das condições legais são determinantes.

Fonte