Mais-valias imobiliárias de não residentes no IRS: o que muda no Anexo G em 2026

A tributação das mais-valias imobiliárias obtidas por não residentes passou a seguir, desde 1 de janeiro de 2023, um regime alinhado com o dos residentes. Na prática, isso significa que, na declaração Modelo 3 entregue em 2026 relativa a rendimentos de 2025, o contribuinte não residente pode ver tributado apenas 50% do saldo da mais-valia, mas sujeito às taxas progressivas do IRS. A informação disponível é específica e técnica, pelo que importa preencher corretamente o Anexo G para evitar erros na determinação da taxa aplicável.

O tema é relevante para quem vendeu um imóvel em Portugal sendo não residente fiscal, bem como para profissionais que tratam do cumprimento declarativo destes casos. A alteração resulta de uma adaptação do regime nacional ao direito da União Europeia e tem impacto direto no modo como a declaração é preenchida.

Mais-valias imobiliárias: o que mudou para não residentes

Até à alteração introduzida pelo OE/2023, os não residentes estavam sujeitos a um regime diferente, com tributação autónoma à taxa de 28%. Esse enquadramento foi afastado, passando a aplicar-se um modelo mais próximo do dos residentes.

Hoje, para efeitos de IRS, os não residentes passam a beneficiar da tributação em metade do saldo das mais-valias. Ao mesmo tempo, esses rendimentos deixam de estar sujeitos à taxa autónoma de 28% e passam a ser enquadrados nas taxas progressivas do artigo 68.º do CIRS.

Isto tem uma consequência prática importante: já não existe a possibilidade de optar pela tributação autónoma destes rendimentos quando são auferidos por não residentes. O tratamento fiscal passa a depender do preenchimento correto da declaração e da identificação dos rendimentos relevantes para a determinação da taxa.

Como preencher o Anexo G na declaração Modelo 3

A informação disponível aponta para um conjunto concreto de campos a considerar no Anexo G da Modelo 3, apresentada em 2026 e respeitante a rendimentos de 2025.

Segundo o esclarecimento técnico, se o contribuinte assinalou o campo Q8B.C04 do rosto como não residente e preencheu o Q4 ou o Q7, deve indicar no quadro 17 do Anexo G o total dos rendimentos obtidos no estrangeiro, nos termos do artigo 22.º, n.º 3, alínea a), e n.º 10, do CIRS.

Este ponto é relevante porque, no regime agora aplicável, a determinação da taxa progressiva pode depender da totalidade dos rendimentos relevantes. Por isso, o preenchimento do anexo não se limita a declarar a mais-valia: pode também exigir a indicação de outros rendimentos obtidos fora de Portugal, quando aplicável.

Porque é que a indicação dos rendimentos no estrangeiro é importante

No regime progressivo, a taxa final de IRS não resulta apenas do valor da mais-valia. Depende também da posição global do contribuinte no escalão aplicável. É por isso que a declaração pede a informação sobre rendimentos obtidos no estrangeiro, quando o sujeito passivo é não residente e está a declarar estes rendimentos.

Em termos práticos, esta exigência serve para apurar corretamente a taxa a aplicar ao rendimento tributável. Se os campos forem preenchidos de forma incompleta ou incorreta, pode haver distorção no cálculo do imposto.

Convém sublinhar que a fonte disponibiliza apenas este enquadramento específico. Não há, no texto fornecido, uma lista exaustiva de todos os campos do Anexo G nem exemplos de preenchimento alternativos. Assim, deve ser usada apenas a informação verificável.

O que muda na prática

• O não residente deixa de estar sujeito à taxa autónoma de 28% para estas mais-valias.
• Passa a ser tributado em 50% do saldo da mais-valia, à semelhança do regime dos residentes.
• A tributação faz-se pelas taxas progressivas do artigo 68.º do CIRS.
• Já não existe opção pela tributação autónoma destes rendimentos.
• Na Modelo 3, o Anexo G deve ser preenchido com atenção ao quadro 17, quando aplicável.
• Se o contribuinte assinalou o Q8B.C04 do rosto como não residente e preencheu o Q4 ou Q7, deve indicar o total dos rendimentos obtidos no estrangeiro.
• A correta indicação destes elementos é relevante para a determinação da taxa.

O que deve ter em consideração a seguir

• Confirmar se o sujeito passivo está corretamente identificado como não residente no rosto da declaração.
• Verificar se a operação declarada corresponde a uma mais-valia imobiliária abrangida por este regime.
• Validar se o Anexo G foi preenchido nos campos indicados pela informação técnica disponível.
• Confirmar se existem rendimentos obtidos no estrangeiro que devam ser incluídos no quadro 17.
• Rever a coerência entre os dados declarados e o enquadramento fiscal aplicável antes da submissão.
• Em caso de dúvida, obter apoio técnico para evitar erros no apuramento da taxa e no cálculo do imposto.

Conclusão

A tributação das mais-valias imobiliárias de não residentes passou a seguir regras mais próximas das dos residentes, mas o preenchimento da declaração continua a exigir rigor. Se precisa de validar o enquadramento do seu caso ou esclarecer o preenchimento do Anexo G, envie-nos mensagem ou contacte-nos para receber aconselhamento.

Caso precise de apoio para interpretar esta atualização ou confirmar o que deve fazer a seguir, entre em contacto connosco. Teremos todo o gosto em ajudar com esclarecimentos e aconselhamento.

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