Como retirar um titular do crédito habitação: regras, custos e alternativas

A exoneração do crédito habitação permite retirar um dos titulares do empréstimo, mas isso não acontece por simples acordo entre as partes: depende da análise e aprovação do banco. Este tema é especialmente relevante em divórcios, separações, dissolução de união de facto e partilhas, porque a titularidade da casa e a do crédito não mudam automaticamente ao mesmo tempo. Para empresas familiares, decisores e particulares com património em comum, perceber este mecanismo ajuda a evitar riscos financeiros e erros de regularização.

Quando existe um crédito habitação associado a um imóvel, é essencial distinguir quem é proprietário da casa e quem responde perante o banco. A informação disponível é suficiente para explicar o funcionamento geral, mas há detalhes que variam de instituição para instituição, sobretudo nos custos e na documentação exigida.

O que é a exoneração do crédito habitação?

A exoneração do crédito habitação é o processo que permite retirar um dos mutuários do contrato com o banco. Depois de aprovada, a pessoa desvinculada deixa de ser responsável pelo pagamento da dívida.

Na prática, isto acontece muitas vezes quando:

• um casal se separa ou divorcia;
• termina uma união de facto;
• um dos comproprietários vende a sua parte ao outro;
• há partilhas de herança e um dos herdeiros fica com o imóvel.

O ponto central é este: o banco só aceita a alteração se considerar que a pessoa que fica no contrato consegue suportar o empréstimo sozinha.

Exoneração do crédito habitação e propriedade do imóvel não são a mesma coisa

Um erro frequente é assumir que mudar a casa de nome resolve automaticamente o crédito. Não resolve.

Se, por exemplo, após um divórcio a casa passar para um só titular, isso não elimina por si só a responsabilidade no empréstimo. Até o banco aprovar a exoneração, os titulares do crédito continuam vinculados à dívida.

O inverso também pode acontecer: alguém pode deixar de estar no crédito e continuar a ser proprietário do imóvel, se não houver alteração da titularidade da casa. Por isso, é importante tratar em paralelo:

• a regularização da propriedade do imóvel;
• a alteração do contrato de crédito.

Nos casos de divórcio ou dissolução de união de facto, há ainda uma regra relevante: o banco não pode agravar o spread, desde que a pessoa que fica com o crédito comprove rendimentos suficientes para cumprir o contrato.

Como funciona o pedido ao banco

O processo começa com um pedido formal à instituição financeira. A partir daí, o banco pede documentação para avaliar se a pessoa que vai ficar com o empréstimo tem capacidade financeira para o assumir sozinha.

Entre os elementos normalmente solicitados estão:

• documento de identificação;
• última declaração de IRS e nota de liquidação;
• recibos de vencimento;
• extratos bancários;
• Mapa de Responsabilidades de Crédito do Banco de Portugal;
• comprovativo da alteração da titularidade do imóvel, quando aplicável.

Na análise, o banco considera fatores como rendimentos, taxa de esforço e outros créditos em curso. Em situações de divórcio ou fim de união de facto, a taxa de esforço não pode ultrapassar:

• 55% na generalidade dos casos;
• 60% se houver dois ou mais dependentes a cargo.

Em alguns casos, a instituição pode pedir uma nova avaliação do imóvel.

Tornas e crédito habitação: o que entra nas contas

Quando um dos titulares fica com a casa, pode ter de compensar o outro através de tornas. E aqui o crédito habitação também conta.

O exemplo apresentado mostra a lógica:

• imóvel avaliado em 200 mil euros;
• capital em dívida de 120 mil euros;
• diferença: 80 mil euros;
• tornas: 40 mil euros.

Ou seja, quem fica com a casa e com o crédito pode ter de pagar 40 mil euros ao outro titular. Se não tiver liquidez, pode negociar pagamento faseado, usar outros bens da partilha ou, nalguns casos, tentar que o banco aumente o montante do crédito para financiar as tornas.

O que acontece se o banco recusar a exoneração?

A exoneração não é automática nem obrigatória para o banco. Se a instituição entender que há risco de incumprimento, pode recusar o pedido.

Nessa situação, as alternativas referidas são:

• manter ambos os titulares no crédito;
• transferir o crédito para outro banco;
• amortizar parte da dívida para melhorar a posição financeira;
• vender o imóvel.

A transferência para outra instituição pode ser uma solução, mas é importante considerar os custos de amortização total no banco de origem: 0,5% do montante amortizado nos créditos com taxa variável e 2% nos de taxa fixa.

O que muda na prática

• A retirada de um titular do crédito habitação depende sempre da aprovação do banco.
• A mudança da propriedade da casa não altera automaticamente o contrato de crédito.
• Em divórcio ou união de facto, o spread não pode ser agravado se houver capacidade financeira comprovada.
• As tornas devem considerar o valor do imóvel e o capital ainda em dívida.
• Se o banco recusar, há alternativas, mas nenhuma garante o mesmo resultado.
• A exoneração pode ter custos com comissões, registos, avaliação e, em certos casos, impostos.

Sugerimos que tenha em atenção ao seguinte

• Confirme se pretende alterar apenas o crédito, apenas a propriedade do imóvel ou ambos.
• Reúna antecipadamente a documentação financeira que o banco pode exigir.
• Faça as contas às tornas com base no valor do imóvel e na dívida pendente.
• Peça ao banco uma simulação clara dos custos da alteração contratual.
• Avalie se a transferência do crédito ou a amortização parcial podem melhorar a viabilidade do pedido.
• Em caso de divórcio, confirme se há ou não aplicação de IMT na transmissão da parte do imóvel, tendo em conta o regime de bens.

Conclusão

A exoneração do crédito habitação pode ser a solução certa para reorganizar responsabilidades após uma separação, partilha ou transmissão de imóvel, mas exige análise financeira e validação bancária. Se está a passar por uma situação destas e quer perceber o impacto no seu caso, envie-nos mensagem ou contacte-nos para esclarecer dúvidas e receber aconselhamento.

Se quiser perceber como esta informação se aplica à sua realidade, fale connosco. Estamos disponíveis para esclarecer dúvidas e prestar aconselhamento com base no seu contexto.

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