Novo pacote de estímulo à habitação: o que muda com o Decreto-Lei n.º 97/2026

O novo pacote de estímulo à habitação foi finalmente aprovado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, trazendo alterações fiscais relevantes para construção, arrendamento e aquisição de habitação. A medida impacta promotores, empreiteiros, investidores e particulares, mas também expõe um ponto crítico: durante mais de um ano, o mercado operou com expectativa e incerteza, sem base legal para aplicar a taxa reduzida de IVA. Agora que o diploma existe, importa perceber o que muda na prática e quais os cuidados a ter.

Introdução

A habitação continua a ser um dos temas mais sensíveis da economia portuguesa, não só pelo peso no orçamento das famílias, mas também pelo impacto que tem na decisão de investir, construir e arrendar. Neste contexto, o pacote de estímulo à habitação surge como resposta fiscal para incentivar oferta e aliviar alguns encargos associados ao setor.

Ainda assim, a leitura deste diploma deve ser feita com prudência. A fonte disponível é clara em vários pontos, mas também mostra que há aspetos que exigem atenção jurídica e operacional, sobretudo na aplicação concreta das novas regras e na articulação com contratos já em curso.

O pacote de estímulo à habitação e a descida do IVA para 6%

A alteração mais visível é a introdução da taxa reduzida de IVA de 6% em certas empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis. Esta taxa aplica-se quando os imóveis se destinem:

• à venda para habitação própria e permanente do adquirente; ou
• exclusivamente ao arrendamento habitacional,

desde que sejam respeitados os limites de preço de venda ou de renda mensal definidos no diploma.

A medida tem natureza temporária e vigora até 31 de dezembro de 2032. Segundo a fonte, aplica-se a operações urbanísticas cuja iniciativa procedimental se inicie entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, desde que a exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026.

Na prática, isto significa que o enquadramento fiscal deixa de depender de anúncios políticos e passa a ter base legal. Esse detalhe é essencial: antes da publicação do diploma, aplicar a taxa de 6% sem suporte legal podia gerar correções fiscais, juros compensatórios e coimas.

Benefícios fiscais para investimento e arrendamento

O diploma também cria os Contratos de Investimento para Arrendamento (CIA), com vigência até 25 anos, celebrados entre o investidor e o IHRU, em representação do Estado.

Entre os benefícios referidos na fonte, destacam-se:

• isenção de IMT na aquisição de terrenos para construção e de imóveis para arrendamento habitacional;
• isenção de imposto do selo;
• isenção de IMI por até oito anos;
• redução de 50% da taxa de IMI no período remanescente;
• aplicação da taxa reduzida de IVA nas empreitadas abrangidas;
• isenção do adicional ao IMI;
• restituição de 50% do IVA suportado em serviços de arquitetura e engenharia.

Há ainda uma alteração relevante para quem vende imóveis habitacionais e reinveste o valor em arrendamento: ficam excluídas de tributação as mais-valias reinvestidas em imóveis destinados ao arrendamento habitacional com renda dentro dos limites definidos no diploma. A fonte indica como referência um teto de 2.300 euros.

Também os rendimentos prediais passam a beneficiar de uma taxa autónoma de 10%, para contratos de arrendamento habitacional dentro desses limites, até 31 de dezembro de 2029. Para sujeitos passivos de IRC ou de IRS com contabilidade organizada, esses rendimentos são considerados apenas em 50%.

Medidas para particulares e adquirentes

O diploma não se limita ao investimento profissional. Há também medidas dirigidas a particulares.

Uma delas é a restituição parcial do IVA para quem constrói a sua habitação própria e permanente. O valor restituído corresponde à diferença entre o IVA pago à taxa normal e o que resultaria da aplicação da taxa reduzida às despesas elegíveis. A Autoridade Tributária dispõe de até 150 dias para devolver o montante após receção do pedido devidamente instruído.

Outra medida relevante é o reforço da dedução em IRS das rendas pagas em contratos de arrendamento habitacional. O limite anual sobe para 1.000 euros, embora em 2026 se aplique o limite de 900 euros.

No IMT, a fonte refere ainda uma taxa de 7,5% na aquisição de imóvel para habitação por não residentes, salvo se o adquirente se tornar residente nos dois anos seguintes ou destinar o imóvel ao arrendamento acessível.

O que muda na prática

• A taxa de IVA de 6% passa a ter base legal em situações específicas de construção e reabilitação.
• Contratos e orçamentos em curso devem ser revistos para perceber se podem beneficiar do novo regime.
• A aplicação retroativa desde 1 de janeiro de 2026 pode existir, mas depende de opção conjunta do prestador e do adquirente.
• Quem aplicou 6% antes da publicação do diploma deve reavaliar o risco fiscal com apoio especializado.
• Investidores em arrendamento passam a ter um quadro de benefícios mais amplo, mas condicionado por limites e requisitos.
• Particulares que constroem casa própria podem pedir restituição parcial do IVA, desde que cumpram os critérios do regime.

Próximos passos

• Rever contratos de empreitada já assinados e identificar cláusulas de ajustamento.
• Confirmar se a operação se enquadra nos critérios temporais e materiais do diploma.
• Validar, com suporte fiscal e jurídico, a documentação necessária para aplicar a taxa reduzida.
• Avaliar o impacto dos novos benefícios em projetos de arrendamento e investimento.
• Para particulares, preparar a prova das despesas elegíveis antes de submeter pedido de restituição.
• Acompanhar orientações da Autoridade Tributária para evitar interpretações incorretas.

Conclusão

O pacote de estímulo à habitação representa uma mudança fiscal relevante e, em vários pontos, positiva para o mercado. Mas o seu impacto real dependerá da forma como for aplicado. Em matéria de habitação, a previsibilidade jurídica é tão importante como o benefício fiscal em si. Sem clareza, o risco continua a ser pago por empresas, investidores e famílias.

Fonte