Retirar uma pessoa do crédito habitação: quando é possível e o que o banco avalia

Retirar uma pessoa do crédito habitação é possível através da exoneração, mas não depende apenas de um acordo entre as partes. O banco tem de aprovar a alteração e confirmar que quem fica no contrato consegue suportar o empréstimo sozinho. Este tema é especialmente relevante em situações de divórcio, separação, fim de união de facto ou quando há coproprietários que deixam de querer manter o crédito em conjunto.

Quando se fala em crédito habitação, é importante distinguir duas realidades que muitas vezes são confundidas: a propriedade da casa e a responsabilidade perante o banco. Uma pessoa pode deixar de ser dona do imóvel e continuar ligada ao empréstimo, ou o contrário, se os passos não forem tratados de forma coordenada.

O que significa retirar uma pessoa do crédito habitação?

A exoneração é o mecanismo que permite retirar um dos titulares do contrato de crédito. A partir do momento em que a alteração é formalizada, essa pessoa deixa de responder pelo pagamento das prestações e pelas restantes obrigações associadas ao empréstimo.

Até esse momento, porém, todos os titulares continuam responsáveis pela totalidade da dívida. Isto significa que uma sentença de divórcio, um acordo privado entre as partes ou a alteração do registo da casa, por si só, não libertam ninguém do contrato bancário. Sem aprovação do banco, a obrigação mantém-se.

Em que situações pode ser pedida a exoneração do crédito habitação?

O pedido pode ser apresentado sempre que um titular pretenda sair do contrato e outro queira ficar com o empréstimo. Os casos mais comuns são:

• divórcio;
• separação;
• dissolução da união de facto;
• compra conjunta de imóvel por familiares, amigos ou outros coproprietários, quando mais tarde um deles quer assumir a casa sozinho.

O acordo entre os titulares ajuda a simplificar o processo, mas não obriga o banco a aceitar. A instituição continua a ter de avaliar o risco de crédito e pode recusar se entender que a capacidade de pagamento fica comprometida.

Crédito habitação: o que o banco analisa antes de aprovar a saída de um titular?

A decisão do banco assenta numa nova avaliação da capacidade financeira da pessoa que pretende manter o contrato. Em termos práticos, a instituição quer perceber se essa pessoa consegue pagar a prestação sozinha, bem como os seguros associados, outros créditos e despesas regulares do agregado.

Entre os elementos normalmente analisados estão:

• rendimentos e estabilidade profissional;
• idade do titular;
• prazo que falta cumprir no empréstimo;
• capital em dívida;
• taxa de esforço;
• histórico de pagamentos;
• valor atualizado do imóvel, podendo ser pedida nova avaliação.

Se o banco concluir que a saída de um titular aumenta o risco de incumprimento, pode recusar o pedido ou exigir reforço de garantias. Entre as soluções possíveis estão amortizar parte da dívida, apresentar um fiador ou incluir outro titular no contrato.

O que muda na prática quando há alteração da propriedade?

A propriedade do imóvel e a titularidade do crédito são coisas distintas. Isto é essencial para evitar erros na partilha.

Por exemplo, uma casa pode ficar registada apenas em nome de uma pessoa após um divórcio, mas o empréstimo continuar em nome de dois titulares. Nesse caso, ambos continuam responsáveis perante o banco. Se houver incumprimento, a instituição pode exigir o pagamento a qualquer um deles.

O inverso também pode acontecer: alguém pode sair do crédito e continuar a ser coproprietário, se o registo do imóvel não for alterado. Por isso, a transmissão da casa, o eventual pagamento de tornas e a exoneração devem ser tratados em conjunto e formalizados corretamente.

O que fazer se o banco recusar o pedido?

Se o banco não aceitar retirar uma pessoa do crédito habitação, existem alternativas práticas:

• amortizar parte do capital em dívida, para reduzir a prestação e melhorar a taxa de esforço;
• pedir financiamento noutra instituição, através da transferência do crédito para um novo banco;
• manter ambos os titulares no contrato, se não houver outra solução;
• vender o imóvel e liquidar o empréstimo.

A amortização pode ter custos: nos contratos com taxa variável, a comissão máxima é de 0,5% sobre o montante amortizado; nos contratos com taxa fixa, pode chegar a 2%.

O que muda na prática

• A exoneração só produz efeitos depois de aprovada e formalizada pelo banco.
• Até lá, todos os titulares continuam responsáveis pela dívida.
• A alteração da propriedade da casa não substitui a alteração do contrato de crédito.
• O banco pode recusar o pedido se a capacidade financeira de quem fica não for suficiente.
• Em certos casos de habitação própria permanente, pode existir proteção legal contra aumento de spread, desde que se cumpram os limites de taxa de esforço previstos.
• Podem existir custos com avaliação, registos, escritura ou documento particular autenticado.
• Antes de avançar, é importante pedir ao banco uma discriminação escrita de todas as despesas.

Sugerimos que tenha em atenção ao seguinte

• Confirmar se o pedido envolve apenas o crédito, apenas a propriedade, ou ambos.
• Reunir documentação financeira atualizada antes de apresentar o pedido.
• Verificar se há necessidade de nova avaliação do imóvel.
• Pedir simulação dos custos totais da operação.
• Avaliar se a amortização parcial pode melhorar a probabilidade de aprovação.
• Confirmar o impacto fiscal da transmissão da casa, quando aplicável.
• Não assumir que um acordo entre as partes basta para libertar um titular do empréstimo.

Em resumo, retirar uma pessoa do crédito habitação é possível, mas exige validação do banco, articulação com a titularidade do imóvel e atenção aos custos envolvidos. Se estiver a passar por esta situação e quiser esclarecer dúvidas ou perceber qual a melhor solução no seu caso, envie-nos mensagem ou contacte-nos para receber aconselhamento.

Caso precise de apoio para interpretar esta atualização ou confirmar o que deve fazer a seguir, entre em contacto connosco. Teremos todo o gosto em ajudar com esclarecimentos e aconselhamento.

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