Mais-valias em IRS: compra de imóvel em ruínas não dá direito à isenção no reinvestimento

A Autoridade Tributária esclareceu que a compra de um imóvel em ruínas não permite, por si só, beneficiar da exclusão de tributação das mais-valias em IRS, mesmo quando a intenção é reconstruí-lo para habitação própria e permanente. Esta posição impacta contribuintes que vendem a sua casa e pretendem reinvestir o valor obtido numa ruína, e reforça a importância de distinguir entre imóveis aptos a habitação e outros ativos que a lei trata de forma diferente.

A informação é relevante porque o regime de isenção de mais-valias na venda de habitação própria e permanente tem regras específicas, prazos apertados e condições cumulativas. Quando o reinvestimento não cumpre esses requisitos, o benefício fiscal pode ser recusado.

Mais-valias em IRS: o que decidiu a Autoridade Tributária

A questão analisada pela AT partiu de um caso concreto: um contribuinte vendeu a sua habitação própria e permanente e pretendia usar o valor da venda para comprar um imóvel em ruínas, com o objetivo de o reconstruir e passar a viver lá no futuro.

A conclusão foi clara: a aquisição de uma ruína, isoladamente, não reúne as condições exigidas para efeitos de exclusão de tributação das mais-valias. Segundo o entendimento da AT, um prédio em ruínas não tem, naquele momento, capacidade para ser considerado habitação própria e permanente nem domicílio fiscal do sujeito passivo.

Na prática, isto significa que o simples facto de existir uma intenção futura de habitação não basta. Para efeitos fiscais, o imóvel tem de se enquadrar nas modalidades de reinvestimento previstas na lei.

O que prevê a lei sobre o reinvestimento das mais-valias

O Código do IRS permite que as mais-valias obtidas com a venda de uma habitação própria e permanente fiquem isentas de tributação, desde que o valor realizado seja reinvestido dentro dos prazos legais e nas situações previstas.

Entre as opções admitidas estão:

• a compra de outra habitação própria e permanente;
• a aquisição de um terreno para construção de habitação;
• a construção da respetiva habitação;
• a ampliação ou melhoria de outro imóvel destinado ao mesmo fim.

Há, no entanto, condições adicionais que não podem ser ignoradas. Para beneficiar da exclusão de tributação, é necessário:

• reinvestir entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda;
• declarar a intenção de reinvestir na declaração de IRS do ano da alienação;
• garantir que o imóvel vendido foi habitação própria e permanente nos 12 meses anteriores à transmissão;
• afetar o novo imóvel a habitação própria e permanente e ao domicílio fiscal nos 12 meses após o reinvestimento.

Ou seja, o regime não depende apenas da vontade de reinvestir, mas da forma como esse reinvestimento é concretizado e documentado.

Imóvel em ruínas não é o mesmo que terreno para construção

Um ponto importante desta informação vinculativa é a distinção entre uma ruína e um terreno para construção. A AT entende que a compra de uma ruína não é equiparável à aquisição de um terreno com vista à construção de habitação permanente.

Isto é relevante porque a lei prevê expressamente o terreno para construção como modalidade elegível de reinvestimento. Já a ruína, por si só, não é tratada da mesma forma, precisamente porque não reúne, no momento da compra, as condições de uma habitação apta a servir de residência.

Para empresas, investidores ou particulares com património imobiliário, esta diferença é decisiva. O enquadramento fiscal depende da natureza jurídica e material do ativo adquirido, e não apenas do projeto futuro que se pretende desenvolver.

O que muda na prática

• Comprar uma ruína com intenção de reconstrução não garante isenção de mais-valias em IRS.
• A AT pode recusar o valor de aquisição da ruína como reinvestimento elegível.
• O benefício fiscal continua a existir para habitação própria e permanente, mas apenas quando os requisitos legais são cumpridos.
• Terrenos para construção continuam abrangidos pelo regime, ao contrário do imóvel em ruínas.
• Se o reinvestimento for apenas parcial, a exclusão de tributação também será parcial.
• A declaração de IRS do ano da venda deve refletir a intenção de reinvestir.

O que deve ter em consideração a seguir

• Confirmar se o ativo a adquirir se enquadra numa modalidade legalmente elegível para reinvestimento.
• Avaliar o impacto fiscal antes de avançar com a compra, sobretudo em casos de ruínas ou imóveis sem condições de habitabilidade.
• Guardar documentação que comprove a venda, o reinvestimento e a afetação do imóvel a habitação própria e permanente.
• Verificar os prazos legais com antecedência, para evitar perda do benefício.
• Se houver dúvidas sobre o enquadramento do imóvel, procurar validação técnica antes da operação.

Em matéria de mais-valias em IRS, os detalhes fazem toda a diferença. Se está a planear vender casa e reinvestir o valor noutra solução imobiliária, vale a pena confirmar o enquadramento fiscal antes de avançar. Se tiver dúvidas ou pretender aconselhamento sobre o seu caso, envie-nos mensagem ou contacte-nos.

Caso precise de apoio para interpretar esta atualização ou confirmar o que deve fazer a seguir, entre em contacto connosco. Teremos todo o gosto em ajudar com esclarecimentos e aconselhamento.

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