IRS e benefícios fiscais no arrendamento: o que muda na venda de imóveis e na compra para arrendar

Um contribuinte vendeu um imóvel arrendado em junho de 2025, liquidou o crédito em falta e pretende comprar em 2026 outro imóvel para o voltar a arrendar. A questão central é perceber quais os benefícios fiscais em IRS aplicáveis à mais-valia da venda e aos futuros rendimentos prediais. Com base na informação disponível, há regras distintas para a venda ocorrida em 2025 e para o arrendamento que venha a iniciar-se em 2026, pelo que é importante separar os dois momentos.

A análise abaixo baseia-se apenas nos factos fornecidos e na orientação técnica divulgada pela OCC. Como a informação é limitada ao cenário descrito, convém confirmar sempre os detalhes concretos do imóvel, da aquisição e do contrato de arrendamento antes de tomar decisões fiscais.

IRS e benefícios fiscais na venda do imóvel

A venda de um imóvel pode gerar uma mais-valia em IRS, isto é, um ganho sujeito a tributação na categoria G. Em termos práticos, o ganho resulta da diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição, ajustado por coeficientes e por despesas legalmente aceites.

No caso descrito, a OCC indica que a mais-valia é apurada pela Autoridade Tributária, cabendo ao contribuinte preencher corretamente o anexo G da Modelo 3. Em regra, apenas 50% da mais-valia é considerada para efeitos de tributação, nos termos referidos no Código do IRS.

Há, contudo, situações em que a venda de imóveis pode ficar excluída de tributação. Uma delas é a alienação de imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989, mas a OCC assinala que essa hipótese não parece aplicar-se ao caso apresentado, embora deva ser confirmada.

Como se calcula a mais-valia em IRS

A fórmula indicada é a seguinte:

MV = VR – (VA x coef. + EV + DA)

Onde:

• VR é o valor de realização, ou seja, o valor da venda;
• VA é o valor de aquisição;
• coef. é o coeficiente de desvalorização monetária;
• EV são encargos com valorização;
• DA são despesas com a alienação e com a aquisição.

A OCC recorda ainda que, quando o imóvel foi adquirido em momentos diferentes, é necessário repartir o valor de realização por cada momento de aquisição. Isto é relevante para quem adquiriu partes do imóvel em datas distintas ou em condições diferentes.

Quanto ao valor de aquisição, o Código do IRS determina que, em imóveis adquiridos a título oneroso, deve ser considerado:

• o valor que serviu de base ao IMT; ou
• se não houve IMT, o valor que serviria de base caso fosse devido.

As despesas e encargos relevantes devem respeitar o artigo 51.º do CIRS. Na prática, isto significa que nem todas as despesas associadas ao imóvel entram automaticamente no cálculo: só contam as que a lei admite.

O que acontece quando o imóvel não era habitação própria e permanente

Um ponto importante do parecer é a presunção de que o imóvel vendido em 2025 não era habitação própria e permanente do sujeito passivo nem do seu agregado familiar. Se assim for, não se aplica a exclusão de tributação prevista para habitação própria e permanente.

Além disso, como a venda ocorreu em 2025, também não se aplica a exclusão de tributação introduzida pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, porque essas regras só produzem efeitos para transmissões realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029.

Isto é relevante porque mostra que o momento da venda altera o enquadramento fiscal. Em IRS, a data da operação pode ser tão importante quanto a natureza do imóvel.

IRS e benefícios fiscais no novo imóvel a arrendar em 2026

No que respeita ao imóvel que será comprado em 2026 para arrendamento, a OCC destaca o novo regime do artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais. Este regime prevê uma taxa de tributação autónoma de 10% para rendimentos prediais de contratos de arrendamento destinados exclusivamente a habitação, desde que a renda mensal não exceda certos limites.

Para 2026, esse limite corresponde a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal, o que, segundo a informação fornecida, equivale a 2 300 euros.

Há ainda uma alteração importante: as entidades com contabilidade organizada passam a estar obrigadas a reter imposto à taxa de 10% quando estejam em causa rendimentos da categoria F abrangidos por este regime.

A OCC refere também que podem vir a ser relevantes outros regimes, como:

• o regime dos contratos de investimento para arrendamento habitacional;
• o regime simplificado de arrendamento acessível.

No entanto, estes só produzem efeitos a partir de 1 de setembro de 2026, e a Autoridade Tributária ainda deverá publicar instruções administrativas sobre estas matérias.

O que muda na prática

• A venda do imóvel em 2025 pode gerar mais-valia sujeita a IRS.
• Se o imóvel não era habitação própria e permanente, não há exclusão automática de tributação com base nessa regra.
• A eventual exclusão para imóveis adquiridos antes de 1989 só se aplica se esse requisito estiver efetivamente cumprido.
• A compra de um novo imóvel para arrendar em 2026 pode enquadrar-se no novo regime de IRS e benefícios fiscais para rendimentos prediais.
• Se a renda mensal não ultrapassar o limite aplicável, pode haver tributação autónoma de 10%.
• Entidades com contabilidade organizada podem ter de reter imposto à taxa de 10% nestes casos.
• A aplicação concreta depende do contrato, da renda, da data e do enquadramento do imóvel.

Sugerimos que tenha em atenção ao seguinte

• Confirmar se o imóvel vendido tinha ou não natureza de habitação própria e permanente.
• Verificar a data de aquisição do imóvel para aferir se existe alguma exclusão ligada a imóveis anteriores a 1989.
• Reunir documentos de aquisição, venda, obras e despesas elegíveis para apuramento da mais-valia.
• Validar o preenchimento do anexo G da Modelo 3.
• Antes de arrendar o novo imóvel, confirmar se a renda mensal respeita o limite aplicável ao regime de 10%.
• Acompanhar futuras instruções da Autoridade Tributária sobre o Decreto-Lei n.º 97/2026.

A leitura correta destas regras pode evitar erros na declaração de IRS e aproveitar, quando existam, os benefícios fiscais aplicáveis. Se tiver dúvidas sobre o seu caso concreto, envie-nos mensagem ou contacte-nos para esclarecermos o enquadramento e ajudarmos a tomar a melhor decisão.

Caso precise de apoio para interpretar esta atualização ou confirmar o que deve fazer a seguir, entre em contacto connosco. Teremos todo o gosto em ajudar com esclarecimentos e aconselhamento.

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