Restituição de IVA na construção de casa própria: regras, limites e como pedir

A restituição de IVA na construção de casa própria passou a poder ser pedida por pessoas singulares em determinadas condições, com regras publicadas em 2026. Na prática, o Estado pode devolver parte do IVA pago na empreitada, mas só quando o imóvel se destina a habitação própria e permanente e quando o valor da obra — ou o VPT, se for superior — não ultrapassa o limite definido. Para famílias e decisores que estejam a planear construir, isto pode alterar de forma relevante o custo final do projeto.

A informação disponível é específica, mas suficiente para identificar os pontos críticos: elegibilidade do imóvel, limites financeiros, despesas que contam para o cálculo e formalidades do pedido no Portal das Finanças.

O que é a restituição de IVA na construção de casa própria

A medida permite recuperar a diferença entre o IVA suportado nos serviços de empreitada à taxa normal e o IVA que seria devido se esses serviços fossem tributados à taxa reduzida. Ou seja, não se trata de isenção total nem de devolução de todo o IVA da obra.

O benefício aplica-se à construção de casa própria, desde que o imóvel seja destinado a habitação própria e permanente. Esse destino tem de ser comprovado pelo domicílio fiscal e mantido durante, pelo menos, 12 meses após a afetação do imóvel. Há, no entanto, exceções quando existam circunstâncias excecionais, como alterações no agregado familiar por casamento, união de facto, dissolução da relação ou aumento do número de dependentes.

Restituição de IVA na construção: limites e critérios que podem excluir o pedido

Para haver direito à restituição, o valor relevante da operação não pode ultrapassar 660.982 euros em 2026. Aqui há um ponto importante: conta o maior entre dois valores:

• o custo de aquisição do terreno e da construção, sem IVA;
• o valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel.

Se qualquer um destes valores ultrapassar o limite, o pedido deixa de ser elegível, mesmo que o outro esteja abaixo do teto.

Na prática, isto exige atenção desde o início do projeto. Um terreno aparentemente acessível pode deixar de ser elegível quando se somam custos associados, como a demolição de construções existentes. A Autoridade Tributária esclareceu que a demolição integral e a remoção de entulhos entram no custo do terreno para este efeito.

Também é importante distinguir entre custos que contam para o cálculo global e custos que dão direito à restituição. A compra isolada de materiais pode entrar na conta da construção, mas não é, por si só, elegível para devolução de IVA.

Que despesas entram no cálculo e quais ficam de fora

A legislação considera como custo de construção os bens móveis, equipamentos ou partes acessórias que fiquem ligados ao imóvel de forma permanente, bem como os serviços que contribuam para a sua valorização.

No custo de aquisição do terreno, podem existir dois cenários:

• se o terreno foi comprado, conta o valor efetivamente pago;
• se a aquisição foi gratuita, considera-se o valor que serviria de base ao Imposto do Selo, caso fosse devido.

Há, contudo, despesas que não entram como custo de aquisição:

• IMT;
• Imposto do Selo pago na compra do terreno.

Quanto ao IVA recuperável, a fonte indica que apenas é elegível o IVA suportado em serviços de empreitada à taxa normal. As faturas têm de identificar o requerente com NIF e referir de forma clara o imóvel em causa.

Como pedir a restituição no Portal das Finanças

O pedido é feito no Portal das Finanças, na área de “Restituições Outros Regimes IVA”. Depois de autenticar-se, deve procurar a opção de restituições e submeter o pedido.

A documentação indicada inclui:

• identificação do imóvel;
• identificação de todos os comproprietários, com a respetiva quota-parte, se aplicável;
• contrato de empreitada por escrito;
• título de utilização, nos termos do RJUE;
• comprovativo do valor do terreno;
• faturas de todos os custos de construção, incluindo os não elegíveis.

Se o pedido for aceite, a Autoridade Tributária procede ao pagamento para o IBAN associado no Portal das Finanças, no prazo de 150 dias.

A fonte refere ainda que são elegíveis as prestações de serviços cuja iniciativa procedimental tenha começado entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, desde que a exigibilidade do imposto ocorra a partir de 1 de janeiro de 2026. Em operações sujeitas a licenciamento, conta a data do pedido na câmara municipal; em comunicação prévia, conta a data da submissão devidamente instruída.

O que muda na prática

• A construção de casa própria pode passar a ter um alívio fiscal relevante, mas apenas em condições muito específicas.
• O limite de 660.982 euros é decisivo e deve ser monitorizado desde a fase de orçamento.
• A demolição de construções existentes no terreno pode aumentar o custo considerado para efeitos de elegibilidade.
• Nem todas as despesas com materiais dão direito à restituição de IVA, mesmo que façam parte da obra.
• O pedido exige documentação organizada e faturas com identificação fiscal correta.
• O prazo de pagamento, se aprovado, é de 150 dias.

Sugerimos que tenha em atenção ao seguinte

• Confirmar se o imóvel será efetivamente afeto a habitação própria e permanente.
• Validar, antes de avançar, se o custo total relevante ou o VPT podem ultrapassar o limite legal.
• Separar claramente despesas elegíveis, não elegíveis e custos que apenas contam para o cálculo global.
• Garantir que o contrato de empreitada está formalizado por escrito.
• Rever se as faturas incluem o NIF correto e a referência inequívoca ao imóvel.
• Acompanhar a data de início do procedimento urbanístico, porque ela é determinante para a elegibilidade.

Em síntese, a restituição de IVA na construção de casa própria pode representar uma poupança importante, mas depende de regras objetivas e de prova documental rigorosa. Se está a planear construir ou quer confirmar se o seu caso é elegível, envie-nos mensagem ou contacte-nos para esclarecermos as suas dúvidas e lhe prestarmos aconselhamento.

Se quiser perceber como esta informação se aplica à sua realidade, fale connosco. Estamos disponíveis para esclarecer dúvidas e prestar aconselhamento com base no seu contexto.

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