Regime Simplificado de Arrendamento Acessível: o que muda para senhorios e empresas

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível já está em vigor e substitui o anterior Programa de Apoio ao Arrendamento. Na prática, mantém a isenção de IRS ou IRC sobre as rendas elegíveis, mas altera a forma de adesão, os prazos e algumas condições do contrato. Esta mudança impacta senhorios particulares, empresas e outras entidades que pretendam colocar imóveis no mercado com rendas acessíveis, sendo essencial perceber se o regime compensa face à alternativa da renda moderada.

O novo enquadramento fiscal foi criado para aumentar a oferta de habitação a preços mais acessíveis, mas não dispensa análise cuidadosa. Para quem gere património imobiliário, a decisão deve ser tomada com base no rendimento líquido esperado, no prazo do contrato e na capacidade de cumprir as regras durante toda a vigência.

O que é o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível

O Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA) é o mecanismo atualmente em vigor para incentivar contratos de arrendamento habitacional e de subarrendamento habitacional com rendas acessíveis. Segundo a informação disponível, foi criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026 e entrou em vigor a 1 de setembro.

Este regime aplica-se a contratos destinados a residência permanente e, em certas condições, a residência temporária. O objetivo é simplificar o modelo anterior, sem retirar o benefício fiscal central: a isenção de IRS ou IRC sobre os rendimentos prediais abrangidos.

Há, no entanto, uma limitação importante: para beneficiar do regime, o contrato tem de respeitar simultaneamente o limite de renda e a duração mínima exigida.

RSAA: principais diferenças face ao regime anterior

A grande mudança está no processo de adesão. No regime anterior, existia uma lógica de candidatura do arrendatário. No RSAA, essa etapa deixa de existir.

Agora, o senhorio celebra o contrato, comunica-o à Autoridade Tributária e submete depois a documentação no portal do IHRU. O Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana comunica então à AT a adesão ao regime, permitindo que o contrato fique abrangido pelo benefício fiscal com efeitos retroativos à data de início.

Outra diferença relevante está nos prazos mínimos:

• Residência permanente: 3 anos
• Residência temporária: 3 meses

No regime anterior, os prazos eram mais longos. Também muda a forma de calcular a renda máxima, que passa a ter por base 80% da mediana das rendas por metro quadrado divulgadas pelo INE em cada concelho.

Condições do contrato e limites a respeitar no RSAA

Para um contrato ser elegível, é necessário cumprir regras objetivas. A mais importante é o teto da renda. Esse valor não pode ultrapassar o limite definido por portaria, com base no critério acima referido, podendo ainda considerar fatores como eficiência energética e estacionamento privativo.

Importa também distinguir a renda de outras despesas. Encargos como água ou eletricidade, quando previstos contratualmente, não podem ser incluídos na renda para efeitos do regime.

No caso da residência temporária, há ainda uma condição adicional: o arrendatário deve ter residência fiscal num concelho diferente daquele onde se situa o imóvel. Este tipo de contrato pode ser renovado, desde que continue a justificar-se a finalidade temporária.

Benefício fiscal e comparação com a renda moderada

O principal incentivo do Regime Simplificado de Arrendamento Acessível é a isenção de IRS ou IRC sobre os rendimentos prediais obtidos com os contratos elegíveis. Contudo, isso não significa que seja sempre a opção mais vantajosa.

O pacote fiscal para a habitação também prevê uma taxa autónoma de 10% para contratos de arrendamento habitacional com rendas moderadas, até 2.300 euros, aplicável aos rendimentos obtidos até 31 de dezembro de 2029.

Ou seja, a decisão depende do caso concreto. Se a diferença entre a renda de mercado e a renda permitida no RSAA for pequena, a isenção pode compensar. Se o imóvel puder ser arrendado por um valor significativamente superior dentro do regime de renda moderada, a tributação de 10% pode gerar maior rendimento líquido.

O que muda na prática

• O senhorio deixa de depender de candidatura prévia do arrendatário.
• A adesão passa a ser feita através do IHRU, com comunicação prévia à AT.
• O contrato deve respeitar a renda máxima e a duração mínima.
• A isenção de IRS ou IRC mantém-se, desde que as regras sejam cumpridas.
• Contratos do antigo programa continuam a beneficiar da isenção, sem necessidade de alteração.
• Se houver incumprimento, pode haver perda do benefício e regularização de imposto com juros.
• A escolha entre RSAA e renda moderada deve ser analisada com base no rendimento líquido.

O que deve ter em consideração a seguir

• Confirmar se o imóvel pode cumprir o limite de renda aplicável ao concelho.
• Calcular o rendimento líquido no RSAA e compará-lo com a alternativa da renda moderada.
• Verificar se o contrato cumpre o prazo mínimo exigido.
• Garantir que a comunicação à AT e a submissão ao IHRU são feitas dentro do prazo.
• Avaliar se consegue manter as condições do regime durante toda a vigência do contrato.
• Confirmar se existem encargos adicionais que não podem ser tratados como renda.
• Em caso de dúvida, validar o enquadramento fiscal antes de assinar o contrato.

Em síntese, o Regime Simplificado de Arrendamento Acessível pode ser uma solução fiscalmente interessante, mas exige rigor na execução e acompanhamento contínuo. Se quiser analisar o impacto deste regime no seu caso concreto, envie-nos mensagem ou contacte-nos para esclarecermos dúvidas e lhe prestarmos aconselhamento.

Caso precise de apoio para interpretar esta atualização ou confirmar o que deve fazer a seguir, entre em contacto connosco. Teremos todo o gosto em ajudar com esclarecimentos e aconselhamento.

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