Isenção de mais-valias imobiliárias para maiores de 65 anos: como funciona o regime fiscal em Portugal

Vender uma casa pode gerar uma mais-valia imobiliária sujeita a IRS, mas existe um regime fiscal mais favorável para quem tem 65 anos ou mais, ou já está reformado. A isenção depende do reinvestimento do valor da venda num produto de reforma elegível, dentro de regras e prazos específicos. Este tema impacta sobretudo particulares e famílias que estão a planear a liquidez da venda de uma habitação própria e permanente, e também decisores que precisam de avaliar o efeito fiscal antes de avançar com a operação.

A informação disponível permite explicar o enquadramento geral, mas há detalhes que exigem atenção, sobretudo na parte declarativa e no tipo de produto financeiro escolhido. Por isso, importa perceber bem o que é tributado, quem pode beneficiar e quais os passos a cumprir para não perder a isenção.

O que são mais-valias imobiliárias e como se apuram

As mais-valias imobiliárias correspondem ao ganho obtido na venda de um imóvel. Em termos simples, é a diferença entre o valor de venda e o valor de compra, depois de ajustado e deduzidas certas despesas.

A fórmula base é esta:

Mais-valia = Valor de venda − Valor de aquisição corrigido − Despesas dedutíveis

Na prática, entram aqui três elementos:

• Valor de realização: o preço pelo qual o imóvel foi vendido;
• Valor de aquisição corrigido: o preço de compra atualizado por coeficientes publicados anualmente;
• Despesas dedutíveis: por exemplo, comissões imobiliárias, certificado energético, IMT, imposto do selo, escritura e obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos, desde que devidamente documentadas.

Há um ponto importante: desde 2025, as obras de manutenção geral deixaram de ser dedutíveis. Só são aceites obras de valorização com fatura, NIF e pagamento comprovado por transferência ou cartão.

Como é tributada a mais-valia imobiliária em 2026

O tratamento fiscal depende da situação do contribuinte:

• Residentes fiscais em Portugal: 50% da mais-valia é englobada com os restantes rendimentos e tributada pelas taxas progressivas de IRS;
• Não residentes: a totalidade da mais-valia é tributada à taxa de 28%;
• Imóveis adquiridos antes de 1989: estão isentos de tributação.

Ou seja, nem sempre o imposto incide sobre o valor total do ganho, mas o impacto pode ser relevante, sobretudo quando a mais-valia é elevada e o rendimento global do agregado já se encontra em escalões superiores.

Isenção de mais-valias imobiliárias para reformados e maiores de 65 anos

A isenção de mais-valias imobiliárias aplica-se à venda de habitação própria e permanente, desde que o contribuinte cumpra determinadas condições. Este regime existe desde 2019 e foi pensado para proteger situações em que a venda da casa serve de base a uma reorganização patrimonial na reforma.

Para beneficiar, é necessário que:

• o imóvel vendido seja habitação própria e permanente;
• essa situação esteja comprovada pelo domicílio fiscal nos 12 meses anteriores à venda;
• o sujeito passivo esteja reformado ou tenha 65 anos ou mais;
• ou, em alternativa, o cônjuge ou unido de facto cumpra uma destas condições.

A palavra-chave aqui é reinvestimento. O valor líquido obtido com a venda tem de ser aplicado, no prazo máximo de 6 meses, num produto financeiro de reforma elegível.

Em que produtos pode ser feito o reinvestimento

A fonte identifica quatro opções elegíveis:

• Fundo de Pensões Aberto;
• Contrato de seguro financeiro do ramo vida;
• Contribuição para o Regime Público de Capitalização;
• Produto Individual de Reforma Pan-Europeu (PEPP).

A isenção pode ser:

• total, se for reinvestida a totalidade do montante disponível;
• parcial, se apenas parte do valor for aplicada, sendo a isenção proporcional.

Há ainda regras específicas sobre reembolsos: o produto deve permitir prestações regulares, com duração mínima de 10 anos, e o reembolso anual não pode ultrapassar 7,5% do valor investido. Se esse limite for excedido, a isenção pode ser perdida.

O que muda na prática

• A venda de uma habitação própria e permanente pode deixar de gerar imposto sobre a mais-valia, mas só em condições bem definidas.
• O reinvestimento tem de ser feito no prazo de 6 meses após a venda.
• O valor a reinvestir refere-se ao montante líquido disponível, mas a isenção total exige reinvestimento integral do valor de venda.
• Nem todos os produtos financeiros servem: apenas os elegíveis pela lei.
• O incumprimento das regras de reembolso pode fazer perder o benefício fiscal.
• A operação tem de ser declarada no IRS, no Anexo G e no Quadro 5.
• Se o reinvestimento ainda não tiver sido feito no ano da venda, é necessário indicar essa intenção na declaração.

O que deve ter em consideração a seguir

• Confirmar se o imóvel vendido era, de facto, habitação própria e permanente.
• Validar se cumpre a condição de 65 anos ou reforma.
• Rever o prazo de 6 meses para reinvestimento.
• Escolher apenas produtos financeiros elegíveis e ler as respetivas condições de resgate.
• Guardar toda a documentação: escrituras, faturas, comprovativos de pagamento, contrato do produto e prova de amortização de empréstimo, se aplicável.
• Ter presente que a Autoridade Tributária pode solicitar estes elementos durante, pelo menos, 4 anos.

Em síntese, a isenção de mais-valias imobiliárias pode ser uma solução fiscal relevante, mas depende de requisitos formais e de uma execução rigorosa. Se estiver a ponderar vender casa e quer perceber o impacto no seu IRS, envie-nos mensagem ou contacte-nos para esclarecer dúvidas e receber aconselhamento.

Se quiser perceber como esta informação se aplica à sua realidade, fale connosco. Estamos disponíveis para esclarecer dúvidas e prestar aconselhamento com base no seu contexto.

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