IMT nos contratos-promessa de compra e venda: quando há imposto e quem o suporta

A forma como um CPCV está redigido pode alterar de forma relevante o tratamento em IMT. No caso analisado, uma sociedade com atividade de compra e venda de imóveis pretende celebrar contratos-promessa, pagar sinais e, mais tarde, ceder a posição contratual a um particular que comprará para habitação própria e permanente. A questão central é saber se há ou não IMT em cada fase e se o imposto fica apenas para o adquirente final. A resposta depende, sobretudo, de existir ou não cláusula de livre cedência e de se verificarem os requisitos legais para a isenção por revenda.

A informação disponível é específica e útil, mas limitada ao enquadramento fiscal do caso descrito. Por isso, importa manter a análise no que é verificável e evitar generalizações que possam levar a erros de liquidação.

IMT e contratos-promessa de compra e venda: o ponto de partida

Em IMT, não basta olhar para o nome do contrato. O que interessa é saber se o ato praticado é, para efeitos fiscais, uma transmissão sujeita a imposto ou uma situação que nem sequer entra no campo de incidência.

No caso dos contratos-promessa de compra e venda (CPCV), há uma diferença essencial:

• se o contrato não permitir a livre cedência da posição contratual e não houver tradição do imóvel, a mera assinatura do CPCV e o pagamento do sinal não geram IMT;
• se o CPCV incluir cláusula de livre cedência, a lei trata essa promessa como uma transmissão ficcionada para efeitos de IMT.

Ou seja, o imposto pode surgir logo na fase do contrato-promessa, mas isso depende da estrutura contratual. Não é o sinal, por si só, que determina a tributação.

A isenção para revenda não é automática

A fonte esclarece que o artigo 7.º do Código do IMT prevê uma isenção para aquisições de prédios destinados a revenda. No entanto, essa isenção não se aplica apenas porque a empresa tem como atividade a compra e venda de imóveis.

Para beneficiar do regime, é necessário que a atividade de compra de prédios para revenda tenha sido declarada antes da aquisição e que o sujeito passivo consiga demonstrar o exercício normal e habitual dessa atividade. Atualmente, isso exige prova de revendas realizadas em cada um dos dois anos anteriores, através de certidão obtida no Portal das Finanças.

No caso analisado, a empresa iniciou atividade em junho de 2025 e pretende celebrar os CPCV em julho de 2026. Como não existia atividade em 2024, não consegue demonstrar revendas nos dois anos anteriores. Assim, não reúne, nessa data, os requisitos para beneficiar diretamente da isenção.

Isto não significa que fique definitivamente excluída do regime. Se vier a adquirir efetivamente o imóvel e, depois, o revender no prazo legal de um ano, poderá pedir a anulação do imposto pago, nos termos referidos na fonte.

O que acontece quando há cessão da posição contratual

A cessão da posição contratual muda o enquadramento, mas não elimina automaticamente o IMT. A resposta depende novamente do tipo de CPCV.

Se houver cláusula de livre cedência

Neste cenário, há duas fases relevantes:

1. Na celebração do CPCV

A sociedade promitente-compradora é sujeita passiva de IMT. O imposto incide apenas sobre os montantes efetivamente pagos ao construtor, como o sinal e outros adiantamentos, mas a taxa é determinada com base no preço total acordado.

Nesta fase, não se aplicam benefícios próprios da habitação própria e permanente.

2. Na cessão da posição contratual

O cessionário, isto é, a pessoa singular que adquire a posição contratual, também fica sujeito a IMT. O valor tributável corresponde ao total pago ao cedente pela posição contratual, incluindo eventual reembolso do sinal e qualquer prémio adicional.

O facto de o cessionário pretender habitação própria e permanente não afasta, nesta fase, a tributação.

Na escritura definitiva, o cessionário volta a ser sujeito passivo de IMT pela aquisição do imóvel, sendo considerado o imposto já pago na fase anterior para apuramento do que ainda possa ser devido.

Se não houver cláusula de livre cedência

Se o CPCV não permitir livre cedência e a cessão depender do consentimento do construtor, a lógica é diferente. A mera celebração do CPCV e o sinal não estão sujeitos a IMT, desde que não exista tradição do imóvel.

Mas, se a cessão vier a ocorrer e a escritura for celebrada diretamente entre o construtor e o terceiro, pode haver tributação do contraente originário, ou seja, da empresa cedente. Nesta situação, a lei admite uma exclusão da incidência apenas se a empresa declarar, no prazo legal, que não recebeu qualquer valor além do sinal inicialmente previsto.

O que muda na prática

• O IMT nos contratos-promessa de compra e venda depende da redação do CPCV.
• A existência de CAE de compra e venda de imóveis não chega, por si só, para afastar o imposto.
• A isenção por revenda exige prova de habitualidade nos termos referidos na fonte.
• Um CPCV com livre cedência pode gerar IMT logo na promessa.
• A cessão da posição contratual pode criar uma nova obrigação de IMT, distinta da compra final.
• O IMT pago por cada interveniente não é automaticamente transferido para outro sujeito passivo.
• A intenção de afetar o imóvel a habitação própria e permanente não resolve, por si só, a tributação da cessão.

O que deve ter em consideração a seguir

• Confirmar se o CPCV inclui, ou não, uma cláusula de livre cedência.
• Verificar se existe tradição do imóvel antes da escritura.
• Avaliar se a empresa cumpre os requisitos para a isenção por revenda.
• Garantir que a liquidação de IMT é feita no momento legalmente devido.
• Analisar se a cessão será feita com ou sem prémio adicional.
• Rever a documentação contratual antes de assumir que o imposto só será devido na escritura final.

Em matéria de IMT nos contratos-promessa de compra e venda, a redação contratual e a sequência dos atos são decisivas. Antes de avançar, vale a pena validar o enquadramento fiscal com cuidado para evitar liquidações indevidas ou omissões com custo futuro. Se tiver dúvidas sobre o seu caso, envie-nos mensagem ou contacte-nos para esclarecermos o enquadramento e apoiar a decisão com aconselhamento adequado.

Se tiver dúvidas sobre o impacto desta situação no seu caso concreto, envie-nos uma mensagem. Podemos ajudar a esclarecer o enquadramento e a identificar os próximos passos mais adequados.

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