Declaração de dívidas ao condomínio: o que empresas e proprietários devem saber antes de vender

A declaração de dívidas ao condomínio é um documento essencial na venda de uma fração inserida num condomínio, porque permite perceber que valores já estão vencidos e quais são encargos que ainda se vão vencer. Na prática, isto impacta sobretudo o vendedor, o comprador e o administrador do condomínio, já que a informação ajuda a definir responsabilidades financeiras antes da escritura e evita surpresas após a transmissão.

Quando existe uma venda de casa em condomínio, não basta olhar apenas para quotas em atraso. É importante distinguir entre dívidas já vencidas e encargos aprovados que ainda não chegaram à data de pagamento. Essa diferença tem efeitos diretos na repartição de responsabilidades entre as partes e, por isso, merece atenção redobrada.

O que é a declaração de dívidas ao condomínio

A declaração de dívidas ao condomínio é emitida pelo administrador e identifica os encargos em vigor associados à fração. Se existirem dívidas, o documento deve indicar a sua natureza, montante e as datas de constituição e vencimento.

Isto torna a declaração mais completa do que uma simples declaração de não dívida. Ou seja, não serve apenas para confirmar se há ou não valores em atraso; também mostra encargos já aprovados que ainda não venceram.

Do ponto de vista prático, este documento ajuda a clarificar:

• que montantes estão em atraso;
• que encargos ainda estão em curso;
• quais os prazos de pagamento;
• quem deverá suportar cada valor após a venda.

Como pedir a declaração de dívidas ao condomínio

O pedido deve ser feito pelo proprietário ao administrador do condomínio. A lei não impõe um formulário oficial nem obriga a um canal específico, mas determina que o administrador emita a declaração no prazo máximo de 10 dias após receber o pedido.

Para reduzir dúvidas sobre a data do pedido, o mais prudente é fazê-lo por escrito. O requerimento deve identificar:

• o proprietário;
• o prédio;
• a fração;
• o pedido expresso da declaração prevista no artigo 1424.º-A do Código Civil.

Também é aconselhável guardar prova da data de envio e confirmar o contacto oficial do administrador. Quando a declaração for recebida, deve ser conferida com atenção, sobretudo os montantes, as datas e a distinção entre dívida vencida e encargo ainda não exigível.

Declaração de dívidas ao condomínio: quem paga o quê na venda

Aqui está o ponto mais sensível. A data de vencimento é determinante para perceber quem suporta cada valor.

Em regra:

• as dívidas já vencidas à data da transmissão ficam a cargo do vendedor;
• os encargos que só se vençam depois da transmissão passam para o comprador.

Isto aplica-se mesmo quando a despesa foi aprovada antes da venda. A aprovação da obra ou do encargo não basta, por si só, para definir a responsabilidade. O que conta é o momento em que o pagamento se torna devido.

Exemplo prático: se uma obra de 1.000 euros for paga em cinco prestações de 200 euros, e a casa for vendida depois de duas prestações já vencidas e não pagas, esses 400 euros ficam, em regra, do lado do vendedor. As prestações que só vencerem depois da venda passam para o comprador.

A declaração é obrigatória? E o comprador pode prescindir dela?

A declaração é, em regra, necessária para a escritura. No entanto, o comprador pode prescindir dela de forma expressa na escritura ou no documento particular autenticado.

Essa opção deve ser ponderada com cuidado, porque ao prescindir da declaração o comprador aceita a responsabilidade por dívidas do vendedor ao condomínio. Ou seja, não se trata de uma mera formalidade: pode significar assumir valores que não estavam identificados no momento da compra.

Também é importante notar que a existência de dívidas ao condomínio não impede, por si só, a venda da casa. O que muda é a necessidade de apurar corretamente quem responde por cada montante.

O que muda na prática

• A declaração não serve apenas para confirmar se há dívidas; também mostra encargos futuros já aprovados.
• O pedido deve ser feito ao administrador e, em regra, a resposta deve chegar no prazo de 10 dias.
• O vendedor deve pedir o documento com antecedência suficiente para evitar atrasos na escritura.
• O comprador deve analisar se quer ou não prescindir da declaração, porque isso pode transferir responsabilidades.
• A data de vencimento de cada valor é mais importante do que a data de aprovação da despesa.
• Depois da venda, o antigo proprietário deve comunicar a transmissão ao administrador no prazo máximo de 15 dias.

Sugerimos que tenha em atenção ao seguinte

• Verifique se a declaração identifica corretamente a fração e o prédio.
• Confirme se os valores apresentados distinguem dívida vencida de encargo em vigor.
• Guarde prova escrita do pedido e da data de envio.
• Não deixe o pedido para o último momento, porque o administrador tem até 10 dias para emitir o documento.
• Se houver dúvidas sobre a responsabilidade por determinados valores, confirme antes da escritura.
• Se o comprador prescindir da declaração, avalie o risco financeiro dessa decisão.

Em síntese, a declaração de dívidas ao condomínio é um documento de controlo financeiro e jurídico que ajuda a fechar uma venda com mais segurança. Se está a preparar uma transmissão de imóvel ou precisa de interpretar este documento, envie-nos mensagem ou contacte-nos para esclarecer dúvidas e receber aconselhamento.

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